LMNP ou location nue : quel régime pour louer
Comparer les deux régimes fiscaux sur des cas concrets de rendement et de durée de détention.
Par Odile Deleu · 31 octobre 2026 · 10 min de lecture
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- LMNP au réel : souvent le régime le plus léger fiscalement, car l’amortissement du bien et du mobilier efface une grande partie des loyers imposables.
- Location nue au réel : pertinente si vous engagez de gros travaux, avec un déficit foncier imputable jusqu’à 10 700 euros par an sur le revenu global.
- Revente envisagée : depuis 2025, les amortissements déduits en LMNP sont réintégrés dans la plus-value, ce qui réduit l’écart pour une détention courte.
- Loyers modestes sans crédit : le micro-BIC ou le micro-foncier suffisent souvent.
La question revient chez presque tous les propriétaires bailleurs au moment de signer chez le notaire ou de remettre un logement sur le marché. Meublé ou vide, le choix ne touche pas seulement l’impôt : il fixe aussi la durée du bail, le type de locataire, le rythme des relocations et la façon dont la plus-value sera calculée le jour de la vente. Ce guide compare les deux options avec les règles en vigueur en 2026, un exemple chiffré et des repères concrets selon votre situation.
LMNP ou location nue : quel régime pour louer selon votre objectif patrimonial
Avant de comparer des taux, posez votre objectif. Un investisseur qui cherche à percevoir des loyers nets d’impôt pendant quinze ans n’a pas les mêmes priorités qu’un propriétaire qui loue l’appartement hérité de ses parents en attendant de le vendre, ni qu’un bailleur qui rénove une maison ancienne de fond en comble.
La location meublée non professionnelle relève des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Elle permet, au régime réel, de déduire chaque année une fraction du prix du logement sous forme d’amortissement. La location nue relève des revenus fonciers : on y déduit les charges et les travaux, mais pas l’usure du bâti, sauf dans le cadre du nouveau statut du bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026. Ces deux logiques produisent des résultats très différents selon le profil.
Fiscalité du meublé et du vide comparée point par point
Le tableau ci-dessous résume les règles applicables à une location de longue durée à usage de résidence principale. Les meublés de tourisme obéissent à des seuils plus bas (15 000 euros de recettes et 30 % d’abattement pour les meublés non classés) et ne sont pas traités ici.
| Critère | LMNP (location meublée) | Location nue |
|---|---|---|
| Catégorie fiscale | BIC | Revenus fonciers |
| Régime simplifié | Micro-BIC : abattement de 50 % jusqu’à 77 700 euros de recettes | Micro-foncier : abattement de 30 % jusqu’à 15 000 euros de loyers |
| Régime réel | Charges réelles et amortissement du bâti, du mobilier et des travaux | Charges réelles, travaux d’entretien et d’amélioration, intérêts d’emprunt |
| Traitement du déficit | Imputable uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle, pendant 10 ans ; l’amortissement non utilisé se reporte sans limite | Imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt), le surplus se reporte 10 ans sur les revenus fonciers |
| Durée du bail | 1 an renouvelable, 9 mois pour un étudiant | 3 ans pour un bailleur personne physique |
| Dépôt de garantie | 2 mois de loyer hors charges au maximum | 1 mois de loyer hors charges au maximum |
| Préavis du locataire | 1 mois | 3 mois, ramené à 1 mois en zone tendue |
| Formalités | Immatriculation, liasse fiscale 2031, CFE possible | Déclaration 2044 au réel, aucune immatriculation |
Amortissement LMNP : le levier qui fait pencher la balance
Au réel, le loueur en meublé amortit la valeur du bâti, hors terrain, sur une période de 25 à 40 ans, le mobilier sur 5 à 10 ans et certains travaux sur leur durée d’utilisation. Cette charge comptable ne correspond à aucune sortie d’argent, mais elle vient réduire le bénéfice imposable. Elle ne peut pas créer de déficit : la part non utilisée est simplement mise en réserve pour les années suivantes.
Prenons un studio acheté 200 000 euros, loué 900 euros par mois, soit 10 800 euros par an. Les charges déductibles (taxe foncière, intérêts, assurance, copropriété non récupérable, honoraires comptables) atteignent 6 700 euros. Le terrain est estimé à 15 % du prix.
- En LMNP au réel : le bâti de 170 000 euros amorti sur 30 ans représente environ 5 670 euros par an, auxquels s’ajoutent 1 140 euros pour 8 000 euros de mobilier sur 7 ans. Le résultat avant amortissement de 4 100 euros est entièrement absorbé. Impôt dû : zéro, et environ 2 700 euros d’amortissement restent en réserve.
- En location nue au micro-foncier : 70 % des loyers, soit 7 560 euros, sont imposés. Avec une tranche marginale à 30 %, cela représente environ 2 270 euros d’impôt sur le revenu, plus les prélèvements sociaux.
- En location nue au réel : le revenu foncier net de 4 100 euros génère environ 1 230 euros d’impôt sur le revenu à 30 %, plus les prélèvements sociaux.
L’écart est net tant que le bien est conservé. Il se resserre à la revente : pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits sont ajoutés à la plus-value imposable, selon le régime des particuliers. Dans notre exemple, douze ans de détention représenteraient près de 80 000 euros supplémentaires dans la base taxable, avant application des abattements pour durée de détention. Un projet de revente à moyen terme doit donc être simulé avec cette donnée, alors qu’une détention longue en limite fortement l’impact.
Location nue au régime réel : déficit foncier et statut du bailleur privé
La location vide retrouve tout son intérêt dans un scénario précis : l’achat d’un bien ancien qui nécessite une rénovation importante. Les travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration sont déductibles l’année de leur paiement. Lorsqu’ils dépassent les loyers, le déficit qui en résulte (hors intérêts d’emprunt) s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui réduit directement l’impôt sur les salaires ou les pensions. Ce plafond a été porté temporairement à 21 400 euros pour certaines rénovations énergétiques permettant de sortir un logement des classes E, F ou G ; vérifiez si votre année de paiement est couverte.
Contrepartie : le logement doit rester loué nu jusqu’au 31 décembre de la troisième année qui suit l’imputation. Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement restent exclus.
Depuis la loi de finances pour 2026, le statut du bailleur privé, souvent appelé dispositif Jeanbrun, ouvre aussi un amortissement aux propriétaires en location nue. Il vise les logements neufs ou anciens rénovés avec des travaux représentant au moins 30 % du prix d’achat, loués comme résidence principale à loyer plafonné, avec un engagement de location de 9 ans. Les taux et plafonds varient selon le niveau de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social). Le dispositif est encadré par des conditions strictes : faites valider l’éligibilité de votre projet avant de l’intégrer à un plan de financement.
Bail meublé ou bail vide : l’impact sur la gestion locative au quotidien
Louer meublé suppose de fournir un logement équipé d’une liste minimale fixée par décret : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélation, vaisselle et ustensiles, table et sièges, rangements, luminaires et matériel d’entretien. Un équipement incomplet expose à une requalification en location nue, avec les conséquences fiscales et contractuelles qui l’accompagnent.
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Le meublé attire surtout des étudiants, des jeunes actifs et des personnes en mobilité professionnelle. Le loyer est en général plus élevé, mais les départs sont plus fréquents : chaque rotation entraîne un état des lieux, un risque de vacance et parfois le remplacement d’équipements. La location vide séduit davantage les familles et les ménages installés, qui restent plusieurs années et entretiennent souvent le logement comme le leur. Pour le propriétaire, le congé se donne trois mois avant l’échéance en meublé, contre six mois en location nue.
Quel régime de location choisir selon votre profil de bailleur
- Salarié fortement imposé, achat avec crédit, peu de travaux : le LMNP au réel offre en général la fiscalité la plus douce pendant de longues années.
- Bien ancien à rénover lourdement : la location nue au réel permet de transformer les travaux en économie d’impôt immédiate, surtout si vous percevez déjà d’autres revenus fonciers.
- Petite surface proche d’une université ou d’un pôle d’emploi : le meublé correspond à la demande locale et valorise mieux les mètres carrés.
- Maison familiale en périphérie : la location vide s’adapte mieux à une clientèle stable, peu demandeuse de mobilier.
- Revente prévue dans moins de dix ans : comparez l’économie d’impôt cumulée à la hausse de plus-value liée aux amortissements réintégrés.
- Loyers faibles et volonté de simplicité : micro-foncier ou micro-BIC, sans comptabilité détaillée.
La qualité énergétique du logement concerne les deux régimes : un bien classé G n’est plus considéré comme décent pour un nouveau bail, et le calendrier se durcit pour la classe F. Intégrez ce paramètre avant même de trancher entre meublé et vide.
Démarches pour démarrer en location meublée ou déclarer des revenus fonciers
En LMNP, la déclaration de début d’activité se fait sur le guichet unique des formalités d’entreprise dans les quinze jours qui suivent la première mise en location. Vous obtenez un numéro SIRET, puis vous choisissez le micro-BIC ou le réel. Au réel, la liasse 2031 et ses annexes sont déposées chaque année au printemps, et le résultat est reporté sur la déclaration complémentaire de revenus. La cotisation foncière des entreprises peut être due selon la commune, avec une exonération l’année du démarrage.
En location nue, le micro-foncier s’applique automatiquement si les loyers restent sous 15 000 euros : il suffit d’indiquer leur montant brut sur la déclaration de revenus. Le passage au réel se fait en déposant la déclaration 2044, et cette option vous engage pour trois ans.
Quel que soit le régime retenu, une simulation sur toute la durée de détention, revente comprise, reste le meilleur moyen de départager les deux options. Les règles fiscales évoluant chaque année, un échange avec un notaire, un expert-comptable ou un conseiller en gestion de patrimoine permet de sécuriser le montage avant la signature.
Peut-on transformer une location nue en location meublée sur le même logement ?
Oui, mais pas en cours de bail. Le passage au meublé n’est pas à lui seul un motif de congé valable : il faut attendre le départ du locataire ou la fin du bail donné pour vente, reprise ou motif légitime et sérieux. Si vous avez imputé un déficit foncier sur votre revenu global, gardez aussi le logement en location nue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation, sinon l’avantage peut être remis en cause.
Le micro-BIC reste-t-il intéressant pour un loueur en meublé ?
Il convient aux loyers modestes, sans crédit ni grosses charges : l’abattement de 50 % s’applique sans comptabilité détaillée, dans la limite de 77 700 euros de recettes pour une location meublée classique. Dès qu’un emprunt, une taxe foncière élevée ou des travaux pèsent sur le budget, le réel avec amortissement fait généralement mieux. Autre point utile : en micro-BIC, aucun amortissement n’est déduit, donc rien n’est réintégré dans la plus-value lors de la revente.
Le statut LMNP impose-t-il de passer par un expert-comptable ?
Non, aucune obligation légale. En revanche, le régime réel suppose une liasse fiscale, un plan d’amortissement par composants et un suivi des déficits reportables. Beaucoup de bailleurs délèguent cette partie à un cabinet ou à un service en ligne spécialisé, dont les honoraires sont déductibles des recettes.
La réintégration des amortissements rend-elle le meublé moins rentable ?
Elle réduit l’avantage pour ceux qui revendent tôt, puisque la plus-value imposable augmente du montant des amortissements déduits. Pour une détention longue, l’effet s’atténue grâce aux abattements pour durée de détention, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Certaines résidences gérées (étudiants, seniors, Ehpad) échappent à cette réintégration.
À partir de quand devient-on loueur meublé professionnel ?
Le statut LMP s’applique lorsque les recettes de location meublée du foyer dépassent 23 000 euros par an et excèdent les autres revenus d’activité du foyer. Les deux conditions sont cumulatives. Le basculement entraîne des cotisations sociales sur les bénéfices et un régime de plus-value professionnelle, ce qui mérite une étude avant de multiplier les biens meublés.
L’auteur
Consultante en investissement locatif
Je teste moi-même ce que je recommande. Ma spécialité : Rendement, fiscalité et financement locatif.
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