Locataire qui ne paie plus : la marche à suivre
Décrire les étapes de relance, de mise en demeure et de recours, avec les délais à respecter.
Par Anis Rolland · 31 octobre 2026 · 8 min de lecture
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En bref : face à un locataire qui ne paie plus, la marche à suivre suit un ordre précis.
- Relancer vite par lettre simple, puis par lettre recommandée de mise en demeure.
- Activer le garant ou l’assurance loyers impayés si le bail en prévoit une.
- Faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice.
- Saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la dette, la résiliation du bail et l’expulsion.
- Ne jamais se faire justice soi-même : seul le commissaire de justice exécute une expulsion.
Un loyer qui n’arrive pas, puis un deuxième : la situation inquiète vite, surtout quand le crédit immobilier continue de tomber chaque mois. La bonne nouvelle, c’est qu’un propriétaire dispose d’un parcours balisé pour récupérer son argent et, si nécessaire, son logement. Tout l’enjeu consiste à réagir tôt, à garder une trace écrite de chaque échange et à respecter les étapes dans l’ordre, car un raccourci peut faire tomber toute la procédure. Voici, étape par étape, comment agir avec un locataire qui ne paie plus, depuis le premier retard jusqu’à l’intervention éventuelle du commissaire de justice.
Locataire qui ne paie plus : les premiers réflexes dès le premier impayé
Le premier retard n’est pas toujours un refus de payer. Perte d’emploi, séparation, problème de santé, virement oublié : les causes sont multiples et une partie d’entre elles se règle par un simple échange. Un appel ou un message courtois permet souvent de comprendre ce qui se passe et de mesurer si la difficulté est passagère ou durable.
Avant même ce contact, rassemblez vos pièces : le bail signé, l’état des lieux d’entrée, l’acte de cautionnement s’il existe, le contrat d’assurance loyers impayés éventuel et un décompte précis de la dette, mois par mois, en distinguant loyer et charges. Ce tableau vous servira à chaque étape, y compris devant le juge.
Relance amiable et mise en demeure : réclamer le loyer impayé par écrit
La première démarche officielle consiste à rappeler au locataire son obligation de régler le loyer et les charges par une lettre simple. Elle reste cordiale, mentionne la somme due, la période concernée et propose une date limite de régularisation.
Si ce courrier reste sans réponse, passez à la lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure. Le ton devient plus ferme : rappel du montant exact, des échéances manquées, et annonce que vous engagerez une procédure en l’absence de paiement. Cette lettre a une vraie valeur, car elle prouve votre bonne foi et date le début du litige.
À ce stade, un échéancier écrit peut être une sortie raisonnable. Un locataire de bonne foi qui propose de rembourser sa dette par mensualités, en plus du loyer courant, vous évite souvent des mois de procédure. Formalisez l’accord, signé des deux parties, avec un calendrier précis et la mention qu’un nouveau défaut entraînera la reprise des démarches.
Garant, assurance loyers impayés, aides au logement : les recours financiers à activer
Pendant que vous relancez le locataire, d’autres leviers peuvent sécuriser vos revenus. Ils ne remplacent pas la procédure, mais ils limitent la perte.
- La caution personnelle : si un garant s’est engagé dans le bail, informez-le rapidement de l’impayé et demandez-lui de régler la dette dans les conditions prévues par son acte de cautionnement.
- L’assurance loyers impayés : chaque contrat impose ses propres délais de déclaration et ses pièces justificatives. Relisez-le dès le premier mois de retard, car une déclaration tardive peut vous priver d’indemnisation.
- Les aides au logement : si le locataire perçoit une aide versée par l’organisme payeur, signalez l’impayé à cet organisme. Selon la situation, l’aide peut être maintenue ou versée directement au bailleur.
- L’accompagnement social : orienter le locataire vers une assistante sociale, que la mairie peut lui indiquer, l’aide parfois à trouver une solution de paiement ou de relogement.
Commandement de payer : la première étape judiciaire contre l’impayé de loyer
Quand l’amiable échoue, le commandement de payer marque le basculement vers le contentieux. Il est délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice), jamais par le propriétaire lui-même. Cet acte somme le locataire de régler sa dette dans un délai fixé par la loi et, si le bail contient une clause résolutoire, il en déclenche le mécanisme.
Le commissaire de justice vous précisera le délai applicable à votre bail et les mentions obligatoires. Faites-lui parvenir le bail, le décompte de la dette ainsi que le montant mensuel du loyer et des charges : ces informations figurent dans l’acte et un décompte erroné peut être contesté par le locataire.
Saisir le juge des contentieux de la protection pour un locataire en impayé
Si la dette n’est pas réglée à l’issue du délai, il faut saisir le juge des contentieux de la protection dont dépend le logement loué. Selon le service public, cette saisine peut se faire en référé, une procédure plus rapide adaptée à l’urgence.
Dans votre demande, vous pouvez solliciter du juge plusieurs décisions à la fois :
- la condamnation du locataire à payer sa dette locative et les frais de justice ;
- la constatation que le bail est résilié ;
- l’expulsion du locataire et de tous les occupants de son chef ;
- la fixation d’une indemnité d’occupation, due par l’ancien locataire devenu occupant sans droit ni titre jusqu’à son départ définitif et la remise des clés.
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Le juge peut aussi accorder des délais de paiement au locataire s’il estime qu’il est en mesure de rembourser. Ce n’est pas un échec pour le bailleur : un plan judiciaire respecté vaut mieux qu’une expulsion qui laisse une dette irrécouvrable. Pour cette phase, l’appui d’un avocat ou d’un professionnel de la gestion locative est souvent précieux, car chaque dossier présente ses particularités.
| Étape | Qui agit | Objectif |
|---|---|---|
| Lettre simple de rappel | Propriétaire | Obtenir une régularisation rapide et amiable |
| Mise en demeure en recommandé | Propriétaire | Dater le litige et prouver sa bonne foi |
| Appel au garant ou à l’assurance | Propriétaire | Limiter la perte financière |
| Commandement de payer | Commissaire de justice | Ouvrir la voie judiciaire et la clause résolutoire |
| Assignation devant le juge | Propriétaire, souvent avec un avocat | Obtenir condamnation, résiliation et expulsion |
| Exécution de la décision | Commissaire de justice | Récupérer le logement et la dette |
Du jugement à l’expulsion du locataire : délais, trêve hivernale et règles d’exécution
Obtenir une décision ne signifie pas récupérer les clés le lendemain. Le locataire dispose d’un délai pour quitter les lieux, et l’exécution obéit à des règles strictes que seul le commissaire de justice met en œuvre.
La trêve hivernale court du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Pour la période qui démarre le 1er novembre 2026, elle s’étend donc jusqu’au 31 mars 2027. Si le délai pour partir expire pendant cette trêve et que l’occupant n’a pas de solution de relogement, l’expulsion est reportée. À l’inverse, lorsqu’un relogement adapté au nombre d’occupants existe, l’expulsion peut intervenir à tout moment de l’année une fois le délai dépassé. Dans certains départements d’outre-mer, une trêve cyclonique peut également s’appliquer.
Le jour de l’opération, le commissaire de justice doit se présenter un jour ouvrable, entre 6 heures et 21 heures. Il dresse un procès-verbal d’expulsion qui décrit les opérations réalisées, identifie les personnes dont le concours a été nécessaire et indique le juge compétent pour les contester. Si des meubles restent sur place ou sont placés en garde-meuble, leur liste et les conditions pour les récupérer y figurent aussi.
Un point de vigilance : lorsque le locataire a déposé un dossier de surendettement, des règles particulières s’appliquent et peuvent modifier le calendrier. Informez-vous auprès de votre commissaire de justice ou de votre conseil avant toute nouvelle démarche.
Les erreurs de propriétaire qui ruinent un dossier de loyers impayés
Sous l’effet de la colère ou de l’urgence financière, certains bailleurs commettent des fautes qui se retournent contre eux. Changer les serrures, vider le logement, couper l’eau ou le chauffage, entrer sans autorisation : ces gestes sont interdits et peuvent exposer le propriétaire à des poursuites, même si la dette est réelle. Autre piège fréquent, laisser filer plusieurs mois avant de réagir. Plus l’impayé s’accumule, plus il devient difficile à recouvrer, et certaines garanties exigent une déclaration rapide. Enfin, accepter des arrangements purement oraux prive le bailleur de preuves en cas de nouveau défaut. Un dossier propre, daté et complet reste votre meilleur allié.
Peut-on changer les serrures quand le locataire ne paie plus son loyer ?
Non. Même en cas de dette importante, le propriétaire ne peut pas reprendre le logement par lui-même. Seule une décision de justice, exécutée par un commissaire de justice, permet de faire sortir l’occupant. Agir seul expose le bailleur à des sanctions.
Le bailleur a-t-il le droit de couper l’eau ou l’électricité d’un locataire en impayé ?
Non. Priver le locataire d’eau, d’énergie ou de chauffage pour le pousser à payer ou à partir est interdit. La seule voie reste la procédure : relance, commandement de payer puis saisine du juge.
Une expulsion pour loyers impayés est-elle possible pendant la trêve hivernale ?
En principe, l’expulsion est suspendue du 1er novembre au 31 mars lorsque l’occupant n’a pas de solution de relogement. Si un logement adapté à la composition du foyer est disponible, elle peut avoir lieu toute l’année une fois le délai pour quitter les lieux expiré.
Que demander au juge en plus des loyers non réglés ?
Le propriétaire peut demander la condamnation au paiement des frais de justice, la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation due jusqu’à la remise des clés.
Le dépôt de garantie peut-il servir à combler les loyers en retard pendant le bail ?
Le dépôt de garantie n’est pas une avance sur loyers : il est restitué au départ du locataire, déduction faite des sommes restant dues. Le bailleur ne peut donc pas l’imputer sur la dette tant que le bail est en cours.
L’auteur
Gestionnaire locatif
Je suis une centaine de logements pour des bailleurs particuliers et je connais le coût réel d’un état des lieux mal fait. Je partage ma méthode de terrain pour limiter les impayés et les litiges.
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